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垃圾歸邊 葉偉強 - 大陸貪腐檔案 | 2015-05-23 | 人氣:71
 
所謂的通貨緊縮,就是指產品價格不斷下跌,工業企業的實際利率不斷上漲,源於這個公式:實際利率=名義利率-PPI。當PPI連續為負數的時候,工業企業的實際利率連續上漲,帶來通貨緊縮,在這一過程中不斷消滅的就是M2。
中國無疑處於工業品緊縮周期,工業產能利用不足,英國在19世紀後期的幾十年,連續出現工業產能利用不足、通貨緊縮的情形,也是源於產能過剩。
最近三年,隨着PPI連續38個月負增長,基礎工業產業持續處於收縮之中,最典型的是煤炭、鋼鐵和有色金屬,隨着人員工資的上漲,成本上升,產品價格下跌形成企業的實際利率上升,兩面夾擊之下,企業從盈利走向虧損。據財政部公告:國有及國有控股企業一季度營業總收入103155億元,同比下降6%;利潤總額4997.3億元,同比下降8%。一季度鋼鐵、有色、煤炭和石化四個行業虧損。
這是企業成本不斷上漲而需求不足、PPI連續負增長帶來的結果。預計這些基礎工業產業的頹勢還會持續下去。
基礎產業是中國資產的一部分,另外更大的一部分是房地產。全國房地產指數從去年5月開始下跌以來,管理層可以用極度緊張來形容,去年中的時候,央行召集商業銀行開會,要求商業銀行支持房屋貸款,到央行9.30救市措施,再到去年11月總理辦公會議要求“支持房地產消費”,終於讓房地產救市措施上升到了最高層面,今年,央行再次推出3.30救市措施,而地方政府的救市措施更是如火如荼。
為什麼管理層如此擔心房價下跌?源於如果中國的基礎產業連續萎縮,而房地產一起萎縮,中國將進入全面通縮的時代,基礎產業和房地產市場一起消滅流動性的威力是巨大的,所有的債務問題都會爆發,焦點是地方債務和國企債務,再加上商業銀行的房貸。
本來,土地是壟斷的,只要政府持續保證麵粉貴過麵包,房地產市場就難以形成持續萎縮的局勢,可是,地方政府有苦衷,這個苦衷就是財政,當地方財政遭受困境的時候,就要選擇降價賣地,這就是財政與房地產市場的內在聯繫。
土地供給過高形成房地產市場供過於求、土地供給減速財政無法維持,這就形成一對無法解決的矛盾。
去年四季度是本輪救市效果最好的時候,11-12月新房成交的量比較大,但並未扭轉庫存持續上升的趨勢;雖然本次3.30之後,市場一片高呼聲,實際情形是重點城市中只有深圳顯示了增長跡象,其它城市都不明顯,而主要城市中,深圳財政對土地的依賴性最低,遠遠低於其它一線城市和二線城市,這是財政與房地產供求關係的經典體現。另一個特徵是成交熱絡的是二手房。以北京來說,新房的成交量遠遠沒有達到去年四季度的水平,這就形成一個局面,庫存繼續上升。有國內媒體報道說“今年1-4月份,房地產開發企業土地購置面積5469萬平方米,同比下降32.7%,降幅比1-3月份擴大0.3個百分點;土地成交價款1571億元,下降29.1%,降幅擴大1.3個百分點。”“截至4月末,全國商品房待售面積比3月末增加了682萬平方米,其中,住宅待售面積增加330萬平方米。”
不是房企不拿地,而是庫存繼續上升,房地產商沒法拿地。
可是,地方政府可以等嗎?等到房企庫存消化到低位之後再開始拍賣土地,這是最好的辦法,可是財政需要,決定不能等,於是就出現了這樣的局面:“5月19日,當記者見到李偉(化名)時,他剛從上海出差回來。作為北京一家中型房地產集團總部負責前期投資的副總,每當集團關注的區域有土地推介會時,他都會趕過去看看。從4月底到現在這接近一個月的時間裡,基本都在外地參加土地推介會。”李偉告訴說,“江蘇蘇南六市、餘杭、重慶、武漢、上海,這些地方是我們親自去的,還有四川、湖南、廣西的幾個三四線城市的土推會也都給我們發了邀請,但因為我們沒有購地計劃,所以沒去。”按照李偉的經驗,各地土地供應高峰一般是在下半年,地方土地推介會一般為春季會和秋季會兩次,春季會上往往展示的成分更多一點,價格上的彈性也較小。但讓李偉感到意外的是,今年不只是三四線城市着急賣地,一些二線熱點城市的賣地意願也非常迫切,議價空間很大。“現在總價定價較高的地塊一般至少可以談下兩成,有一些位置不是特別好的地塊還可以再低。”“除了價格,還有一些附加條件也可以談,比如說付款方式和規劃方面的具體細節。”“其實今年年初到3月中旬,已經有幾個重點城市的土地部門私下找過我們,希望今年土推會我們能多少支持一下。”北京一家全國大型房企副總告訴記者,“現在又趕上3·30新政初見成效,4、5月份的成交有點起色,地方都希望能趁熱打鐵。”實際上,樓市銷售回暖與土地市場慘淡的對比確實讓政府部門有點“頭疼”。上述全國大型房企副總告訴記者,今年4月份,不少城市都調整了推地計劃,新推出多幅“雪藏”已久的“靚地”,但效果卻並不明顯。“好地塊出來我們也動心,但輕易不敢動。”李偉向記者透露,“今年年初制定總體開發計劃的時候,集團就設置了土地紅線,計劃競標地塊都必須詳細上報研究,超出價格上限,無論多好的地塊都不能拿。”
這深刻地反映了財政需要加大土地供給和市場供需平衡之間的矛盾,財政是壓垮房地產的終極推手。
據CRIC統計,20家典型房企4月拿地總額142億元,同比、環比分別下降40%和39%;總建築面積446萬平方米,同環比分別下降34%和20%。而從1-4月的累計數據來看,20家房企新增土地規模同比亦下跌,其中新增土地建築面積僅為去年同期半數。本質原因是,因為開發商的庫存在持續走高,所以,拿地能力有限,加上擔心現在的成交量可以保持多久的疑問,拿地就更加謹慎。 實際上,即便武漢這樣的二線城市,四五月也出現了土地流拍。4月武漢僅有一場土地拍賣會,掛牌出讓6宗地塊,其中2宗流拍,其他均底價成交。5月也只有一場土地拍賣會,5月12日,武漢舉行5月份唯一一場土地拍賣會,推出的5宗地塊,4宗以底價成交,一宗核心商圈地塊也只溢價不到9%。
房地產已經不是研究中國經濟的核心焦點,焦點是M2的走勢,上月的M2增速已經回落,基本接近10%,這是基礎工業產業持續收縮造成的,雖然央行釋放出貨幣洪流,可是,市場的槓桿率在下降,基礎工業產業在消滅流動性,央行釋放貨幣本期望M2增速走高,可是不能如願。M2增速回落的另外一個非常隱秘的原因就是:大量資金在神秘外流……
房地產價格的中樞是另外一個決定中國M2走勢的關鍵因素,也可以說是核心因素,而房地產核心因素中的焦點因素則是土地價格,從去年5月開始,全國房地產指數就在負增長,今年的土地評估價格不可能超過去年,這是常識,去年上半年的時候,土地成交的溢價還很高,今年以武漢這樣的二線城市已經基本沒有了溢價,說明武漢這樣的城市供需關係惡化了,土地價格有下行的趨勢。
房地產重心的下移,將帶動M2增速的下移,也帶動基礎工業產業加速消滅流動性,實際利率繼續走高,這才是最危險的事情。這兩項就決定了中國的實際利率,當一個國家的實際利率持續走高的時候,也決定M2增速的走勢,如果持續萎縮,危機的腳步就會臨近。
這就告訴我們,管理層為何孜孜不倦地保衛房地產、孜孜不倦地打壓市場利率、瘋狂地降息降准、不准許商業銀行將存款利率一浮到頂等的原因。地價和M2增長的走勢,就決定中國是否出現超級收縮,當然這個收縮說的是工業和資產領域。

來源轉自:
【2015年05月23日訊 博客】
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